Sabe aquela reclamação de estudante sobre a necessidade de estudar História?
Ora, a História é importantíssima, pois só com o entendimento do passado, temos meios de nortear nosso futuro!
Assim como aprendemos desde cedo (e da pior forma) que colocar o dedo na tomada é uma péssima ideia, esse aprendizado pode salvar nossa vida no futuro.
Bom, deixemos de divagações e vamos ao que interessa: o super empreendimento de propriedades fracionadas (cotas) Hot Beach Suites, em OLÍMPIA-SP.
Pra quem não conhece o recém inaugurado Hot Beach Park, que ficará anexo ao HB Suites, aqui posso dizer que o parque é FENOMENAL! Estrutura de primeiro mundo, recomendo a visita, pois vale muito a pena!
Bom, na Internet já tem inúmeros relatos sobre as abordagens aos visitantes, dos promotores de vendas do HB Suites, suas técnicas bem convincentes de fazer o cliente aceitar a proposta de tornar-se cotista, e o apelo forte de que a oportunidade não será ofertada novamente. OU VAI OU RACHA!
E é sobre o HB Suites que eu vou falar aqui.
Nao vou falar mal nem bem do empreendimento, pois procuro manter meu ponto de vista imparcial (e pessoal) sobre minhas impressões a respeito. E é agora que venho justificar o porquê eu comecei falando sobre entender o passado pra nortear o futuro.
Quem foi ao parque, deve ter visto um suntuoso prédio anexo ao parque. É o Hot Beach Resorts, um empreendimento do mesmo grupo (Grupo Ferrasa) que está quase pronto, e vai funcionar da mesma forma que o HB Suites, ou seja, como um hotel. Os cotistas terão direito ao uso de sua fração temporária, ou poderão optar por deixá-la no pool de locação e receber o valor das diárias (descontando a taxa de adm, condomínio, percentual de ocupação do pool).
O HB Resorts está quase pronto, enquanto o HB Suites ainda não saiu da terraplanagem, e é aí que vem minha teoria sobre História. Temos uma situação prática sobre isso, pois estamos diante de um empreendimento que já passou, ao lado de outro de mesmo porte, mesmo local e mesma construtora, que ainda vai começar! Em outras palavras: temos que analisar o HB Resorts, pra saber qual o futuro do HB Suites!
Bom, então vamos lá...
1° - Tempo de obra
O HB Resorts começou a ser construído em 2013 e será entregue agora no final de 2017. Foram 5 anos de construção, em meio a atrasos e adiamentos e muitas reclamações dos cotistas, que vinham pagando suas cotas ao longo desse tempo sem qualquer retorno. O empreendimento praticamente está sendo entregue no tempo em que estão terminando de pagar as últimas parcelas, o que causou bastante insatisfação dos cotistas que compraram acreditando que a unidade seria entregue em 3 anos, e que a partir dali estariam livres das parcelas, pois iriam usar os rendimentos de suas cotas para honrar as parcelas restantes. Aí vai a primeira lição: quem estiver achando que vai pagar parcelas somente por 3 anos, é bom ficar atento, ou pelo menos ciente que, historicamente, essa ideia não deu certo pros cotistas do grupo Ferrasa.
2° - Valor da cota
Esse é um ponto chave. Tem vários cotistas, e até mesmo proprietários de unidades inteiras do apartamento, vendendo por valor inferior ao que pagou ao longo desses anos de construção do HB Resorts! E isso num empreendimento que já está pronto, ou seja, agora que vai começar a alugar, repor o investimento, depois de anos pagando... Independente dos motivos (que são variados) que fazem esses proprietários ou cotistas colocarem suas unidades à venda, o fato é que não estão conseguindo vender, ainda que mais barato que o valor de mercado! Isso soa um tanto estranho, não?
E as cotas do HB Suites estão sendo vendidas no stand por valores semelhantes ao do Resorts, mesmo o Resorts já pronto e o Suites na planta. É melhor então comprar uma cota do Resorts e já começar a colocar pra aluguel, invés de esperar 5 anos o Suites ficar pronto. E mais barato, ainda por cima! Eu acredito que não se trata de desvalorização, mas sim o mercado ajustando os preços, inicialmente altíssimos, definidos pelo grupo Ferrasa durante o lançamento. Isso nos traz a segunda lição: historicamente, as cotas do HB Resorts não valorizaram bem em relação ao valor inicial. No Suites não deverá ser diferente.
3° - Oferta x Demanda
O que dizer dessa lei? Apenas a lei que rege toda precificação do mercado desde os primórdios da humanidade, quando começaram as primeiras trocas de objetos entre os nossos ancestrais. Tão antiga e tão moderna, nunca entrou em desuso!
Em Olímpia, não vai ser diferente. A cidade possui dois parques aquáticos, um deles é o 5° mais visitado da América Latina, chegando a receber até 4mil turistas na alta temporada! Será que isso reflete uma realidade que justifique tantos empreendimentos do ramo hoteleiro na cidade? Talvez sim uma expansão, mas o que tem sido visto são mega empreendimentos, um deles Solar das Águas, com 4 torres enormes, outro chamado Royal com mais 4 torres igualmente enormes, fora o resort que já existia anexo ao Thermas dos Laranjais, e fora o HB Resorts. Sem exagero, é uma verdadeira enxurrada de leitos de hotel surgindo na cidade! Isso é bom para o turista? Claro!! Principalmente porque, pelo jeito, não vai faltar hospedagem, e o leque de opções vai se multiplicar. E pro investidor? Será que esse aporte repentino de ofertas de hospedagem vai trazer uma demanda tão alta de turistas que preencha de forma satisfatória o percentual de ocupação desses empreendimentos? Será que não será necessário rever os preços de diárias diante de uma possível inflação de ofertas frente a demanda projetada? Lembrando que quem põe a cota no pool de locação, recebe o percentual de ocupação total do hotel, e não o valor integral da diária. E durante cerca de 8 meses por ano, é baixa temporada... os preços caem ainda mais e a ocupação também. Os rendimentos estão diretamente atrelados à movimentação do turismo e à concorrência de outros empreendimentos na cidade, o que torna o negócio financeiramente instável para fins de investimento.
Bom, pessoal... São essas as minhas impressões a respeito do Hot Beach Suites.
Eu fiquei sabendo que já faz mais de um ano que as obras do Hot Beach Suites estão ainda no chão, não começaram nem a erguer as estruturas... Será que estão esperando inaugurar o Resorts pra ver como será a ocupação dele, pra decidir se é viável começar outro hotel ao lado?
De qualquer forma, ponderem, duvidem, leiam o contrato com calma, e não tenham receio de informar que não podem dar resposta na hora. O vendedor só quer vender, vender, vender a qualquer custo! Dão presentes, oferecem cafezinho, água, só faltam lamber seus pés... Digam q só podem dar resposta após ler o contrato de cabo a rabo, sem pressa! Atenção à cláusula sobre cancelamento. Se vc quiser cancelar, paga uma taxa de 20% sobre o valor total da cota. Esse detalhe tá f*dendo muita gente! O vendedor omite isso, claro né...
As vantagens de entrar no negócio, bem, eu não preciso dizer, o vendedor já faz isso com total maestria. Eu só estou citando aquilo que ele não diz, pra auxiliar pelo menos com algumas informações relevantes para fins de reflexão, pra quem está indeciso sobre o HB Suites.
Boa sorte, e deixe um comentário se tiver qualquer dúvida, quiser discordar, concordar, acrescentar...
Grande abraço!
